不少村屋、舊樓及住宅平台，長年日曬雨淋，加上地台老化、裂紋、積水或原有防水層失效，天台一旦出現滲漏，往往不只是外觀問題，而是會直接影響樓下天花、牆身、批盪，單位的防水防漏工程係好多業主嘅惡夢。

很多人一開始搜尋「天台防水工程費用」，最想知的是一個大概價錢。不過，實際上影響價錢的關鍵，從來不只是面積，而是你個案到底屬於哪一類：是適合做天台表面防水工程（唔打拆），還是已經需要做天台打鑿起底防水工程；又或者，其實問題集中在天台明渠防水層損壞，只需要局部維修。

所以，若想真正比較防水工程報價，不應只問「每呎幾多錢」，而是要先分清楚：

• 你個天台屬於表面老化，還是底層失效
• 應做表面防水，還是打拆重做
• 報價是否已包括試水、還原、收口及保養
• 是否有局部位置，例如明渠、防水蓆、牆腳或落水口特別需要處理

本文會集中整理業主最關心的幾個問題，包括：天台防水工程費用、施工流程、打拆與唔打拆的分別、只做表面防水、明渠防水層重做，以及報價前要留意的重點。

天台防水工程費用大約幾多？

天台防水工程價錢，不能只用一個固定數字概括，因為不同做法的成本結構差距可以很大。一般來說，常見的天台防水個案可大致分為以下 3 類（只作參考 防水工程價錢需要實地考察作準）：

天台防水做法	價格參考	適合情況	保養期
天台表面防水	$50000 至 $80000	天台表面完整，未有嚴重漏水情況	–
天台表面防水（局部打拆）	$110000 至 $140000	原有表面可修復、毋須全面打拆	7 年
天台起底防水	$190000 至 $230000	需要移除隔熱磚／飾面並重做整體防水系統	10 年

1. 局部重鋪天台地台防水工程

如果原有地台防水層已經嚴重老化、部分位置出現鬆脫，甚至需要將不少原有樓板，再重新做好整套防水層，便屬局部重鋪天台地台防水工程。

根據樓宇復修平台-市區重建局统計的重鋪天台地台防水工程價錢，平均約為 每平方呎 HK$182，以一般700平方呎村屋天台計算，價錢約為$110000 至 $140000。

以如以較大面積天台計算，整體費用會因範圍、基層情況、還原要求及施工條件而有明顯差異。

這類工程雖然前期成本較高，但優點是可一次過處理已失效的舊防水層、鬆脫混凝土、防水批盪及後續還原問題，較適合老化程度較深的個案。

詳見屋宇署-防止新建樓宇出現滲水情況的指引

2. 天台打鑿起底防水工程

若天台已出現較明顯的裂縫、滲水、舊防水層失效，很多情況下便需要做打鑿起底防水工程。

以一般村屋天台約 600 呎面積計，天台打鑿起底防水工程可由約 $118000 至 $140000 左右作參考。亦有個案要完全重造，以約 每平方呎 HK$350 去估算，700 呎約為 $190000 至 $230000。

價錢出現明顯差距，原因通常包括：

• 是否全打拆至原有樓板
• 是否包括鬆脫石屎清除及基層修補
• 是否包括 72 小時浸水測試
• 是否包括隔熱墊、地台飾面或其他還原工序
• 天台出入口、施工難度及樓宇類型是否較複雜

換句話說，同樣叫「打鑿起底防水」，不同公司報價所包的內容可能完全不同。

3. 天台表面防水塗層工程（不起底）

若天台表面尚未嚴重鬆脫，原有結構仍可使用，有些個案可採用天台表面（唔打拆）防水工程，例如使用熱噴塗聚脲（Polyurea）塗層技術。

約 700 呎範圍的天台表面防水工程，整體費用大概約 $60000 至 $80000。這類做法一般較打拆起底便宜，工期亦較短，對日常使用影響通常較低。

不過，若個案本身已有嚴重空鼓、鬆底、舊防水層全面失效，單做表面防水未必是最穩陣做法。價錢雖較低，但若方向判斷錯誤，日後翻手的總成本反而更高。

4. 天台明渠維修防水工程

有些滲漏問題不一定來自整個天台地台，而是集中在天台明渠位置。如果經實地檢查後，發現明渠已有裂縫、裂紋或原有防水層損壞，便可能只需針對明渠位置重做防水。

天台明渠維修防水工程大約可由 $15000 至 $38000 作參考，實際費用視乎明渠長度、損壞範圍及現場情況而定。

所以，天台防水工程費用的真正判斷方法，並不是只看「平定貴」，而是要先知道自己屬於哪一類工程。

為甚麼天台防水工程價錢可以差很遠？

不少業主都會發現，有些公司報價只相差一兩成，但有些卻可以差一倍以上。其實，天台防水工程出現大價差非常常見，主要原因通常包括以下幾點：
詳見：【防水工程2026】防水工程價錢做法、防漏工程、常見中伏位

1. 做法完全不同

最根本的分別，是表面防水和打拆起底防水本身就不是同一種工程。

表面防水通常是針對仍具一定承托能力的現有基面，透過塗層系統去提升防水效能；打拆起底防水則是將原有失效防水層及飾面拆除，再由基層開始重做。兩者工序、材料、工時及風險完全不同，價錢自然不能直接比較。

2. 是否包括還原工程

有些報價只計防水部分，但不包括：

• 隔熱墊重鋪
• 地台飾面重鋪
• 泥水收口
• 地台找平及去水處理

如果 A 報價只做防水層，B 報價連還原及收口一併處理，總價當然會有明顯差異。

3. 測試及驗收要求不同

有些工程只做到表面完工便交場，但較完整的方案會包括：

• 顏色水浸水模擬測試
• 72 小時試水
• 下層天花檢查
• 驗收後才進行下一步還原

這類驗收工序會增加時間與成本，但對業主而言反而更重要，因為日後責任較清晰。

有關試水新聞可見：新蒲崗廠廈天台離奇驚現無邊際巨型泳池？

4. 個案集中在局部，還是整體失效

若滲漏只是來自明渠、防水層接駁位、牆腳或某些局部裂口，做局部維修的成本自然會低於全面重鋪整個天台。

所以，真正應該問的是：個案的問題有多深、範圍有多大、現場需要做多少工序去解決源頭。

重鋪天台地台防水工程流程

如果個案已經屬於較完整的重鋪天台地台防水工程，一般流程大致如下：

1. 打拆及移除原有飾面和鬆脫防水層

首先，需要把整個天台地台原有表面飾面打拆，並剷除所有鬆脫混凝土及原有失效防水層，直至原有樓板位置。

這一步是整個工程最重要的基礎。如果舊有防水層本身已經失效，而工程又未有徹底清除，日後新防水層的表現也會受到影響。

2. 清理所有砂石及雜物

當打拆工序完成後，要將天台地台表面的砂石、塵埃及殘留物徹底清理，確保基面乾淨，方便之後的防水材料附著。

3. 塗上第一層防水灰漿

清理完成後，可先塗上第一層防水物料，例如 SikaTop®-300 Seal 防水灰漿。

4. 塗上第二層防水物料

待第一層防水物料乾燥後，再進行第二層塗裝，進一步加強整體防水性能。

5. 進行 72 小時顏色水浸水模擬測試

待防水層乾透後，一般會做顏色水浸水模擬浸水測試約 72 小時，以檢查下層天花有否滲漏。

這個步驟非常重要，因為它能夠在還原工程前先驗證防水層是否有效，避免做完飾面後才發現仍然漏水。

6. 確認下層無滲漏後鋪設隔熱墊

若測試完成後，下層天花沒有滲漏問題，便可進行下一步，例如鋪設隔熱墊。

7. 重鋪地台飾面及完成工程

最後，完成地台去水、批盪及相關收口後，再按客戶要求重鋪地台飾面，整個天台地台防水工程才算完成。

這類完整工程的特點，是工序較多、時間較長、整體成本較高，但如果原有天台結構已經老化得較嚴重，這類方案往往更穩陣。

天台表面（唔打拆）防水工程是甚麼？

不少業主都會問：如果天台仍然可以使用，是否一定要打拆起底？答案是不一定。

如果現場檢查後，確認基面整體仍算穩定，部分個案可以考慮做天台表面（唔打拆）防水工程，例如採用熱噴塗聚脲（Polyurea）塗層技術。

這類技術的重點，是在原有表面上形成一層無縫、高彈性及附著力強的防水塗層，適合某些不希望大規模打拆、又想縮短工期的天台個案。

熱噴塗聚脲防水層的主要優勢

1. 無縫防水

聚脲塗層可形成 100% 無接縫表面，有助減少傳統拼接位、接駁位滲漏的機會。

2. 附著力強

聚脲可牢固附著於混凝土、金屬等多種基材，對某些舊有天台表面而言有一定優勢。

3. 彈性較佳

建築物會因溫差、日照及結構自然伸縮而產生輕微移動，聚脲具一定彈性，較能承受這類變化。

4. 固化速度快

施工後一般可於較短時間內投入使用，對於需要縮短停用時間的個案較有吸引力。

5. 耐候性較強

聚脲塗層可承受紫外線、溫差及惡劣天氣，對長期外露的天台環境較合適。

6. 使用年期較長

正常情況下，熱噴塗聚脲防水層可使用 10 年以上，整體耐用性一般較傳統方案理想。

聚脲防水施工期間是否要停用天台？

視乎天台面積及現場情況而定，一般約 2 至 3 天 可完成施工並重新投入使用。

聚脲防水是否一定比傳統防水更貴？

從原料角度來說，聚脲本身成本相對不低；不過，若與整套打拆起底防水相比，整體費用很多時仍會低得多。尤其當現場條件適合做表面防水時，聚脲方案在長遠維修成本上，未必一定比傳統方案差。

不過要留意的是：聚脲再好，也不代表所有天台都適合直接做表面噴塗。 如果原有基層已嚴重失效，仍然要先處理基層問題，否則材料本身再好，也難以解決根源。

甚麼情況適合做天台表面防水？甚麼情況應打拆起底？

這是很多業主真正想知道的問題。

較適合先評估表面防水的情況

• 天台表面仍算完整
• 未見大面積鬆脫、空鼓或起鼓
• 滲漏情況未算嚴重
• 希望縮短工期，減少對現場的影響
• 現場經檢查後，確認原有基層仍具一定承托力

較應傾向打拆起底重做的情況

• 原有防水層明顯失效
• 表面已出現大範圍裂紋、起鼓或鬆脫
• 下層天花已長期反覆滲漏
• 天台本身有舊有飾面脫落、積水或結構老化問題
• 過去曾做簡單修補，但短時間內再次漏水

簡單來說，表面防水較適合結構未完全失效的個案；打拆起底則較適合老化較深、問題較全面的個案。

天台明渠維修防水層工程是甚麼？

有些個案滲漏範圍看似來自整個天台，但實地考察後，問題其實主要集中於天台明渠位置。

明渠位置因長期接觸雨水、積水及排水磨損，原有防水層、防水蓆或批盪層較容易出現裂縫、裂紋及老化。如果不及時處理，水分會沿明渠位置慢慢滲入結構，最終影響樓下位置。

天台明渠維修防水工程一般流程

1. 打鑿至原有批盪層

按照實際情況，先將明渠位置現有防水蓆及防水層打鑿至原有批盪層。

2. 高壓水槍清洗

打鑿後，使用高壓水槍清洗表面，把鬆脫石屎、灰塵及油脂清理乾淨，方便下一步防水工序。

3. 修補及第一層防水批盪

表面清理後，可使用 RONAFIX（永聯結）防水物料混合英泥沙漿 修補，再以混合水泥加強劑英泥做一層約 30mm 厚防水批盪，並於明渠邊造三角線。

4. 第二層防水底漆

待第一層防水物料乾透後，再於相關位置塗裝第二層防水底漆。

5. 塗裝外露防水膜

待第二層防水物料乾透後，再塗裝外露防水膜。

6. 泥水收口

最後完成泥水收口，整個外露防水膜油面防水工程便告完成。

這類工程通常適合問題集中、範圍較明確的個案。若實際問題只在明渠位，便未必需要一開始就全面重鋪整個天台。

一份正常的天台防水工程報價，應該睇甚麼？

不論最終選擇表面防水、打拆重做，還是局部明渠維修，報價前都應留意以下幾點：

1. 是否列明施工範圍

要寫清楚是整個天台、局部位置，還是只做明渠、防水層接駁位。

2. 是否列明做法

要清楚寫明屬於：

• 表面防水工程（唔打拆）
• 打鑿起底防水工程
• 局部明渠防水維修

3. 是否列明材料

包括使用哪類防水材料、是否有底漆、是否有外露防水膜、是否有防水灰漿等。

4. 是否有試水驗收

若屬完整重做工程，有否安排 72 小時浸水測試，這一點十分關鍵。

5. 是否包括還原及收口

不少報價會漏寫：

• 隔熱墊鋪設
• 地台飾面重鋪
• 泥水收口
• 地台找平及排水處理

6. 是否有保養安排

做完防水後，有否書面保養、保養期多長、日後再出現問題如何跟進，都是需要事先問清楚的地方。

業主在天台防水工程最常見的 5 個誤解

誤解 1：只睇總價，不睇工程內容

有些報價看似便宜，但不包括試水、還原、收口或局部修補，最後追加項目後未必便宜。

誤解 2：以為所有天台都適合唔打拆

表面防水有其優勢，但前提是基面狀況仍然可接受。若原有層已失效，做表面塗層很多時只是延遲問題。

誤解 3：以為所有漏水都來自整個天台

實際上，有些問題只集中在明渠、牆腳、落水口或局部接駁位，不一定要整個天台重做。

誤解 4：做完即算，忽略試水

若沒有合適測試及驗收流程，日後一旦仍有滲漏，責任界線較難釐清。

誤解 5：未看清楚現場情況便比較價錢

防水工程最怕的不是報價高，而是方向一開始已經錯。若做法選錯，第一次平，第二次翻手就會更貴。

總結：天台防水工程，重點不是只問幾錢，而是先判斷做法是否正確

天台防水工程費用由幾萬元到十多萬甚至更高都可以出現，並不是因為市場亂開價，而是因為每個個案的狀況、做法及工程範圍都不同。

如果你個案只是表面老化，可能適合做天台表面（唔打拆）防水工程；如果原有層已嚴重失效，便更應考慮做天台打鑿起底防水工程；若問題集中在局部位置，例如天台明渠防水層損壞，則可能只需做針對性維修。

對業主來說，最重要的並不是單純追求最低價，而是先判斷：

• 自己屬於哪一類工程
• 報價是否已包括真正重要工序
• 驗收及保養是否清楚
• 工程完成後是否真正能減少日後再翻手的風險

因為天台防水工程最怕的，不是第一次報價較高，而是第一次方向做錯。

天台防水工程FAQ

天台防水工程費用一般幾多？

視乎做法、面積、基層情況、是否需要打拆、還原及試水而定。一般而言，表面防水、打拆起底及局部明渠維修三類工程的成本差異可以很大，實際仍需按現場情況報價。

天台表面防水工程一定比打拆起底平嗎？

一般情況下，多數會較打拆起底便宜，但前提是個案適合做表面防水。如果原有基層已失效，表面防水未必是最穩陣做法。

熱噴塗聚脲防水層可用多久？

按正常情況參考，熱噴塗聚脲防水層可使用 10 年以上，但實際仍視乎施工質量、基層情況及後續保養。

天台防水工程一定要 72 小時試水嗎？

若屬完整打拆重做工程，浸水測試是十分重要的驗收步驟，能幫助確認下層有否滲漏，再決定是否進行還原工序。

天台明渠維修是否一定要整個天台重做？

不一定。若經現場檢查後，問題主要集中於明渠位置，很多時可先做局部明渠防水層維修。